Le logement des concubins

Concubinage : la propriété du logement

Dans le cas de l’acquisition d’un logement par un seul concubin, l’autre concubin, considéré comme compagnon hébergé, ne bénéficie d’aucun droit ni titre dans le logement. Il ne bénéficie pas non plus d’une protection particulière contre les actes que le concubin propriétaire pourrait accomplir (donation, vente ou location du logement). Il en est de même pour les couples ayant conclu un PACS. En effet, ces dispositions protectrices du logement de la famille ne sont valables qu’en cas de mariage.

En cas de décès du concubin propriétaire, selon la loi, l’autre partenaire n’a aucune vocation successorale et n’a aucun droit sur le logement si rien n’est prévu dans son testament. Toutefois, le partenaire survivant peut obtenir des droits sur le logement à condition que le concubin décédé lui ait légué le bien.

Pour que chaque concubin dispose des droits sur le logement, ils doivent être tous deux considérés comme propriétaires par indivis par moitié du bien. En cas de décès de l’un des concubins, au moment de l’acquisition, ils peuvent demander l’inscription d’une clause d’usufruit réversible au profit du concubin survivant dans l’acte d’achat. Les concubins peuvent également signer un pacte tontinier stipulant qu’au décès de l’un des concubins, l’autre sera déclaré seul propriétaire du logement. Les partenaires peuvent aussi créer une société civile immobilière avant d’acheter un logement.

Concubinage : location du logement

Les effets du concubinage sur le logement diffèrent selon que le bail de location a été conclu par l’un ou les deux concubins.

Contrat de bail conclu par les deux concubins

Dans ce cas, chaque concubin a la possibilité de résilier le contrat. Cependant, cette résiliation ne s’imposera pas à l’autre qui reste locataire du bail en cours. Dans la plupart des cas, le bailleur exige l’insertion d’une clause de solidarité entre les concubins concernant le paiement du loyer dans le contrat. De ce fait, le bailleur peut s’adresser à n’importe lequel des locataires pour obtenir le paiement du loyer.

Contrat de bail conclu par un seul des concubins

Dans ce cas, l’autre concubin n’est pas co-titulaire du bail et n’a aucun droit ni titre dans le logement. Le bailleur ne peut lui réclamer le paiement du loyer et des charges puisque seul le signataire du bail en est redevable. Il faut noter que le signataire peut résilier en toute liberté le bail sans en aviser son conjoint.

En ce qui concerne les locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et habitation principale, le concubin du signataire du bail bénéficie de certains droits dans deux cas.

En cas de décès ou d’abandon du logement par le signataire du bail, le transfert du bail au profit de l’autre concubin est possible, à condition qu’il vive avec lui depuis au moins un an à compter de la date du décès ou de l’abandon de logement. Ces dispositions sont également valables pour les logements HLM. Cependant, pour bénéficier du transfert du bail, le concubin du signataire doit remplir les conditions de ressources de ce type de logement (Loi du 6/7/1989, Art.40).

En ce qui concerne les logements soumis à la loi de 1948, le concubin non pacsé du locataire en titre ne bénéficie pas d’un droit au maintien des lieux après le décès ou l’abandon de domicile de ce dernier.

Il est à noter que le bailleur peut donner congé au locataire afin de reprendre le logement pour y habiter ou pour le faire habiter par l’un de ses proches, notamment son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé (Loi du 6/7/1989).

Dans le cas où le contrat de bail contient une clause de solidarité et que l’un des concubins donne congé au bailleur, il est toujours tenu solidairement au paiement des loyers dus par le concubin resté dans les lieux, et ce, jusqu’au terme du contrat.

Achat d’un immeuble en commun et concubinage

• Achat en indivision pure et simple : Dans ce cas, en cas de désaccord, le partage ou la vente du bien peut être demandé à tout moment par l’un des concubins. En cas de décès de l’un des concubins, la part de ce dernier revient à ses héritiers. Le concubin survivant dispose du droit d’acheter cette part transmise aux héritiers. Il faut noter qu’en cas de rachat de la valeur de la part du défunt, le paiement des frais de notaire et des frais correspondant à l’achat d’un bien immeuble (taxes fiscales) sera à la charge du concubin survivant.
• Achat en indivision avec une clause de tontine : En cas de mésentente, l’un des concubins ne peut pas provoquer le partage du bien. Par ailleurs, il lui est impossible de vendre le logement sans l’accord de son concubin. En cas de décès de l’un des concubins, la part du défunt revient automatiquement au survivant. Sur le plan fiscal, le concubin survivant doit payer des droits de mutation à titre onéreux sur la part transmise (5,09 %) si la valeur du bien, au jour du décès, est inférieure à 76 000 € ou si ce bien constitue la résidence principale des acquéreurs à cette même date. Dans les autres cas, le concubin survivant est redevable des droits de mutation à hauteur de 60 %.
• Société civile immobilière avec clause de tontine : Avant d’acheter un bien immobilier, les concubins peuvent créer une SCI, constituée pour 99 ans. En cas de décès de l’un des concubins, la part de ce dernier revient automatique au concubin survivant. En ce qui concerne la cession de parts de SCI, elle est taxée à hauteur de 5 %.